센터 넘길 때 권리금, 건물주가 막으면?

3년 동안 키운 PT샵을 넘기려고 해요. 인수하겠다는 트레이너도 찾았고, 시설과 회원을 보고 권리금을 얼마 주겠다는 이야기까지 오갔어요. 그런데 건물주가 “새 사람과는 계약 안 한다, 나갈 때 보증금만 돌려주겠다”고 해요. 이대로면 인테리어, 기구, 3년 동안 모은 회원의 값이 한 번에 사라져요.

이 글은 센터를 넘길 때 권리금을 지키는 법적 장치와 그 한계, 그리고 넘기기 전에 챙길 기록을 정리했어요. 참고 정보이며 법률 자문이 아니에요. 실제 분쟁은 변호사나 지자체 상가임대차 상담센터에 확인해 주세요.

건물주가 권리금을 막아도 되나요?

정해진 기간 안에는 안 돼요. 상가임대차법은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차가 끝날 때까지, 건물주가 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하게 해요 (상가임대차법 제10조의4 ①). 이 조항은 보증금이 커서 법의 다른 조항이 적용되지 않는 상가에도 적용돼요 (상가임대차법 제2조 ③).

권리금은 영업시설, 거래처, 신용, 노하우, 입지 같은 것의 값으로, 보증금과 월세 말고 따로 주고받는 돈이에요 (상가임대차법 제10조의3). 헬스장이라면 기구와 인테리어, 다니는 회원, 그 자리에서 쌓인 이름값이 여기에 들어가요.

건물주가 하면 안 되는 일은 네 가지예요.

권리금 회수 기간에 건물주가 하면 안 되는 일 (상가임대차법 제10조의4 ①)

금지	이런 모습이에요
새 임차인에게 권리금을 요구하거나 받기	“들어오려면 나한테 권리금을 내라”
새 임차인이 권리금을 못 주게 하기	“기존 사장한테 권리금 주면 계약 안 한다”
시세보다 현저히 높은 월세·보증금 요구	세금·주변 시세에 비해 터무니없이 올린 조건
정당한 이유 없이 새 임차인과 계약 거절	“누구든 새 사람과는 안 한다”

계약을 안 한다고 미리 분명히 밝힌 경우라면, 새 임차인을 실제로 데려가지 않았어도 배상을 청구할 수 있다고 본 대법원 판결도 소개돼 있어요 (데일리팜, 2021, 대법원 2018다284226 판결 소개).

건물주가 거절해도 되는 경우는요?

있어요. 법은 이런 경우를 정당한 사유로 봐요 (상가임대차법 제10조의4 ②).

• 새 임차인이 보증금이나 월세를 낼 돈이 없는 경우
• 새 임차인이 임차인 의무를 어길 우려가 있거나, 임대차를 이어 가기 어려운 상당한 이유가 있는 경우
• 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않는 경우
• 건물주가 고른 새 임차인이 기존 임차인과 권리금 계약을 맺고 권리금을 낸 경우

그리고 센터 쪽 사정으로 막히는 경우도 있어요. 월세를 3기 치 이상 밀린 적이 있는 경우처럼 건물주가 계약 갱신을 거절할 수 있는 사유가 있으면 이 보호가 적용되지 않아요 (상가임대차법 제10조 ①, 제10조의4 ① 단서). 그래서 넘길 생각이 있다면 월세부터 밀리지 않게 해야 해요.

대형마트·쇼핑몰 같은 대규모점포나 준대규모점포의 일부이거나, 국유·공유재산인 건물은 이 보호가 적용되지 않아요 (상가임대차법 제10조의5). 쇼핑몰 안에 있는 센터라면 계약서의 양도·권리금 조항을 먼저 봐야 해요.

10년이 지나도 보호받나요?

갱신을 요구할 수 있는 기간이 끝나 더 이상 갱신을 요구할 수 없어도, 건물주는 권리금 회수 기회를 보호할 의무를 진다는 대법원 판결이 있어요(대법원 2017다225312, 데일리팜 2021 소개). 당시는 갱신 기간이 5년이던 때의 사건이지만, 갱신 요구권과 상관없이 보호한다는 취지라 지금(전체 10년)도 같은 뜻으로 읽혀요. 10년을 채웠다고 바로 권리금을 포기할 일은 아니에요.

막히면 얼마를 받을 수 있나요?

건물주가 방해해서 손해가 생기면 배상을 청구할 수 있어요. 다만 상한과 기한이 있어요 (상가임대차법 제10조의4 ③④).

임대차 끝나기 전부터 보호가 시작되는 시점

6개월

새 임차인이 주기로 한 권리금과 끝날 때 권리금 중 낮은 금액이 상한

낮은 쪽

임대차가 끝난 날부터 청구할 수 있는 기간

3년

건물주가 하면 안 되는 일

4가지

출처: 상가건물 임대차보호법 제10조의4끝날 때 권리금을 평가하는 감정평가 기준은 국토교통부가 고시할 수 있게 돼 있어요 (제10조의7).

예를 들어 새 임차인이 4천만 원을 주기로 했는데, 끝날 때 권리금이 3천만 원으로 평가되면 배상 상한은 3천만 원이에요 (예시 계산). 거꾸로 새 임차인과 정한 금액이 낮으면 그 금액이 상한이에요. 그래서 권리금을 얼마에 넘기기로 했는지 서면으로 남겨 두는 것이 곧 받을 수 있는 돈의 크기예요.

권리금 계약이 아직 없어도 배상 책임을 물을 수 있다고 본 판결이 있지만, 그 사건에서는 처음부터 권리금을 주고받을 생각이 없었다는 이유로 배상이 인정되지 않았어요 (대법원 2018다239608). 말로만 오간 권리금은 지키기 어려워요.

넘기기 전에 무엇을 챙기나요?

1. 1

   날짜를 세요

   임대차 끝나는 날과 6개월 전 날짜를 달력에 적어요

2. 2

   월세를 밀리지 않아요

   3기 치 연체 기록이 있으면 보호를 못 받을 수 있어요

3. 3

   숫자를 모아요

   월별 매출, 회원 수, 남은 이용권 금액을 정리해요

4. 4

   권리금 계약을 써요

   새 임차인과 금액·조건을 서면으로 남겨요

5. 5

   건물주에게 알려요

   새 임차인 정보와 함께 서면으로 계약을 요청해요

숫자를 모아요. 권리금은 결국 “이 센터가 얼마를 버느냐”로 정해져요. 최근 1~2년 월별 매출, 지금 다니는 회원 수, 재등록이 얼마나 되는지가 협상 근거예요.

남은 이용권은 따로 셈해요. 회원이 미리 낸 돈 중 아직 쓰지 않은 금액(선수금)은 새 사장님이 대신 수업으로 갚아야 하는 돈이에요. 권리금을 정할 때 이 금액을 어떻게 나눌지 같이 정하지 않으면 넘긴 뒤에 다툼이 생겨요. 회원권 양도 기준은 회원권 양도 수수료 글에 정리했어요.

건물주에게 알려요. 법은 임차인이 알고 있는 새 임차인의 보증금·월세 낼 능력과 의무를 지킬 의사·능력에 관한 정보를 건물주에게 주도록 해요 (상가임대차법 제10조의4 ⑤). 새 임차인 정보를 서면으로 주고 계약을 요청하면, 건물주가 거절해도 무엇을 거절했는지 기록이 남아요.

더크에서는 어떻게 하나요?

더크는 무료로 가입해 회원 수 제한 없이 쓰는 헬스장·PT샵·필라테스 CRM이에요 (무료 요금제는 광고로 운영돼요). 권리금 협상에 필요한 숫자가 있는 곳은 이래요.

• 월별 매출. 매출 › 매출 리포트에서 기간을 골라 월별 순매출과 결제수단·상품 분류별 매출을 보고, CSV로 내려받을 수 있어요.
• 남은 이용권 금액. 매출 › 소진에서 기간에 판 금액, 회원이 쓴 만큼, 끝나는 날 기준 아직 쓰지 않은 돈(미소진, 선수금)을 분류별로 봐요. 넘기는 날을 끝나는 날로 고르면 그날 기준 선수금이 나와요.
• 회원 흐름. 인사이트 탭에서 회원 흐름·출석·매출을 달마다 숫자로 봐요.

이 숫자는 판매가를 적어 둔 이용권과 더크에 기록한 결제를 기준으로 해요. 더크를 쓰기 전 기록이나 따로 받은 돈은 들어가지 않아요. 센터를 넘기면서 회원 명단을 새 사장님에게 넘길 때는, 넘기기 전에 회원들에게 “누구에게 넘어가는지”와 “원하지 않으면 어떻게 하면 되는지”를 미리 알려야 해요(개인정보보호법 제27조). 넘겨받은 사장님은 원래 쓰던 목적(센터 이용 관리) 안에서만 그 명단을 쓸 수 있어요.

지금 읽은 걸 더크에서 바로 해 보세요

센터 만들기는 무료예요. 엑셀 명단을 그대로 올리면 오늘부터 출석과 남은 횟수를 볼 수 있어요.

무료로 센터 시작하기

이번 주에 할 일

1. 임대차 계약서를 꺼내 끝나는 날을 확인하고, 그 6개월 전 날짜를 적어요.
2. 최근 월세가 밀린 적이 있는지 확인하고, 있으면 정리해요.
3. 건물이 대형마트·쇼핑몰 같은 대규모점포에 속하는지 확인해요.
4. 지난 1년 월별 매출과 지금 남은 이용권 금액을 뽑아 둬요.

건물주가 직접 헬스장을 하겠다고 하면요?

건물주가 직접 쓰겠다는 이유는 법이 정한 정당한 사유 목록에 없어서, 그 이유만으로 새 임차인을 거절하기는 어려워요. 다만 건물주가 1년 6개월 넘게 그 상가를 영리 목적으로 쓰지 않는 경우는 정당한 사유가 될 수 있어요. 구체적인 사정에 따라 판단이 달라지니 상담을 받아 보세요.

권리금 계약서에는 무엇을 쓰나요?

금액, 지급 시기, 넘기는 시설·기구 목록, 남은 이용권(선수금) 처리, 건물주와 계약이 안 되면 계약을 없던 일로 한다는 조건을 써요.

3년이 지나면요?

손해배상 청구권은 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 쓰지 않으면 사라져요 (상가임대차법 제10조의4 ④). 건물주가 막아서 권리금을 못 받았다면 미루지 말고 상담부터 받아요.