임대료 5% 넘게 올려도 되나요?

계약 만료가 다가오자 건물주가 “주변 시세가 올랐으니 월세를 20% 올려 달라”고 해요. 헬스장은 인테리어와 기구에 큰돈을 들여서 쉽게 옮길 수도 없어요. 그대로 받아들이기 전에 법이 어디까지 지켜 주는지 먼저 계산해 봐야 해요.

이 글은 상가임대차보호법의 5% 상한이 언제 적용되는지, 기준을 넘으면 무엇이 남는지 정리했어요. 참고 정보이며 법률 자문이 아니에요. 우리 센터 계약은 변호사나 지자체 상가임대차 상담센터에 확인해 주세요.

먼저 환산보증금을 계산해요

5% 상한이 적용되는지는 환산보증금으로 정해져요. 계산은 보증금 + 월세 × 100이에요 (오피스매거진, 2026.08.22).

지역별 환산보증금 기준 (이 금액 이하면 5% 상한 적용)

지역	기준 금액
서울	9억 원
과밀억제권역(서울 제외)·부산	6억 9천만 원
광역시 등	5억 4천만 원
그 밖의 지역	3억 7천만 원

출처: 오피스매거진 (2026.08.22). 광역시에 들어가는 시와 빠지는 지역은 계약 전에 따로 확인해요.

기준 이하라면: 증액은 5%까지예요

갱신할 때 임대료를 올려 달라는 청구는 청구 당시 차임의 5%를 넘을 수 없어요 (찾기쉬운 생활법령정보; 서울시 민생경제안심센터).

예시 계산: 더크 예시 센터는 서울에 있고, 보증금 5,000만 원에 월세 400만 원이라고 가정해요(예시로 정한 조건이에요).

• 환산보증금: 5,000만 원 + 400만 원 × 100 = 4억 5천만 원. 서울 기준 9억 원 이하예요.
• 건물주가 20%를 요구하면 월 480만 원이지만, 증액 청구 상한은 5%라 월 420만 원이에요.
• 차이는 월 60만 원, 1년이면 720만 원이에요.

환산보증금이 지역 기준 이하일 때 증액 청구 상한

5%

처음 계약한 날부터 갱신을 요구할 수 있는 기간

10년

월세 400만 원, 20% 대신 5%만 올릴 때 1년에 아끼는 돈 (예시 계산)

720만 원

예시 계산서울, 보증금 5,000만 원, 월세 400만 원으로 가정했어요. 출처: 찾기쉬운 생활법령정보, 계약갱신 요구환산보증금이 기준을 넘으면 5% 상한은 적용되지 않아요.

• 건물주 요구 20% 인상480만 원
• 법이 정한 5% 상한420만 원

예시 계산서울, 보증금 5,000만 원, 월세 400만 원, 환산보증금 4억 5천만 원으로 가정했어요. 출처: 찾기쉬운 생활법령정보, 계약갱신 요구5%는 상한이에요. 건물주와 협의해 더 적게 올릴 수도 있어요.

기준을 넘으면: 5%는 빠지지만 10년은 남아요

예를 들어 서울에서 보증금 1억 원에 월세 900만 원이면 환산보증금이 10억 원이라 기준을 넘어요. 이때는 5% 상한이 적용되지 않아요. 건물주와 세금, 공과금, 주변 시세 등을 따져 임대료를 정하게 돼요 (찾기쉬운 생활법령정보; 오피스매거진, 2026.08.22).

그래도 10년 갱신요구권과 권리금 회수 기회 보호는 그대로 남아요 (오피스매거진, 2026.08.22). 건물주가 정당한 사유 없이 갱신을 거절할 수는 없다는 뜻이에요.

갱신 요구는 언제, 어떻게 해요?

갱신 요구는 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 해요. 처음 계약한 기간을 포함해 전체 10년까지 쓸 수 있어요 (찾기쉬운 생활법령정보).

건물주가 갱신을 거절할 수 있는 경우도 있어요. 대표적인 것이 월세를 3기 분까지 밀린 적이 있는 경우예요. 무단으로 다른 사람에게 빌려준 경우, 일부러 건물을 크게 망가뜨린 경우도 거절 사유예요 (찾기쉬운 생활법령정보). 회원이 줄어 어려운 달이 있어도 월세 연체가 3기까지 쌓이지 않게 관리하는 게 자리를 지키는 길이에요.

오늘 바로 해 볼 순서

1. 1

   계약서 확인

   만료일과 처음 계약한 날을 확인해요

2. 2

   환산보증금 계산

   보증금 + 월세 × 100을 지역 기준과 비교해요

3. 3

   갱신 요구

   만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 기록이 남게 요구해요

4. 4

   증액 협의

   기준 이하면 5% 안에서, 넘으면 주변 시세 자료로 협의해요

5. 5

   상담

   다툼이 생기면 지자체 상가임대차 상담센터나 변호사와 상의해요

1. 계약서에서 만료일과 처음 계약한 날짜를 확인해요.
2. 환산보증금을 계산해 지역 기준과 비교해요.
3. 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방법으로 갱신을 요구해요.
4. 서울이라면 서울시 상가임대차 상담센터처럼 지자체 상담 창구를 먼저 이용해 봐요.

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센터 만들기는 무료예요. 엑셀 명단을 CSV로 저장해 올리면 오늘부터 출석과 남은 횟수를 볼 수 있어요.

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더크에서는 어떻게 하나요?

임대료처럼 줄이기 어려운 고정비가 오를 때는, 줄일 수 있는 고정비부터 봐요. 더크는 회원 관리 기능을 무료로 쓸 수 있어서 프로그램 이용료를 고정비에서 뺄 수 있어요. 다른 고정비는 헬스장 한 달 고정비, 어디서 새나요? 글에 정리했어요.